Après de longs débats à l’Assemblée Nationale, le projet de loi ELAN a finalement été adopté au Sénat le 25 juillet 2018. Cette loi sur l’Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique (ELAN) voudrait instaurer un profond changement dans le droit immobilier et de l’urbanisme.
Elle s’établit autour de trois axes principaux :
- Provoquer un « choc d’offre » en construisant plus, mieux et moins cher
- Plus de places dans les logements sociaux
- Faire baisser les prix
Cette loi ELAN pourrait avoir un impact important dans les prochaines années sur les métiers de l’administration de biens. Voici les principales mesures :
- L’encadrement des loyers est à nouveau à l’ordre du jour. Essayé suite à la loi Alur de 2014 à Paris et Lille, puis annulé en 2017, le plafonnement du loyer sera réintroduit de manière expérimentale et optionnelle sur cinq ans dans les zones tendues. La diminution des prix des loyers pourrait engendrer une baisse des honoraires de gestion. Cette diminution pourrait créer une meilleure réponse de l’offre à la demande, et par conséquent, une amélioration de l’activité immobilière en particulier dans les zones tendues.
- La création du « bail mobilité » permettra d’assouplir les procédures ainsi que de répondre aux besoins des personnes en formation, en missions ou étudiants. Ce bail, non-renouvelable et sans garantie de dépôt, sera établie pour une durée de un à dix mois et devrait dynamiser l’activité de location de meublés.
- La transformation d’immeubles de bureaux vides en logements est encouragée par un bonus de constructibilité pour les propriétaires. Ce bonus permet un dépassement de 30% de la superficie de l’immeuble en plus.
- La création d’un « bail numérique » permet un gain de temps pour les bailleurs ou agents immobiliers mais également une garantie pour les locataires d’obtenir un bail conforme à la loi. Ce bail numérique permettra également aux observatoires de collecter plus facilement les informations, notamment pour l’encadrement des loyers en zones tendues.
- La mise en place d’un conseil d’administration de copropriété, pour les copropriétés de plus de 100 lots, permettrait de prendre des décisions plus rapidement à l’inverse des Assemblées Générales, soumises à plusieurs règles de majorité. Ce conseil d’administration sera composé de membres du conseil d’administration désignés lors des assemblées générales parmi les copropriétaires. En effet, nombreux sont les copropriétaires qui, désintéressés de ces Assemblées Générales, retardent les votes. Ce conseil d’administration sera facultatif pour les plus petites copropriétés, et concernera la prise de décision de gestions courantes ou de certaines missions comme les travaux de rénovation énergétique. L’activité de syndic ne sera pas modifiée mais sûrement facilitée. Les décisions de gestions courantes et de travaux pourront être prises tout au long de l’année et non uniquement lors de l’Assemblée Générale annuelle.
- La simplification des documents d’urbanisme ainsi que l’accélération des traitements des recours contentieux (de 24 mois en moyenne à 10 mois) faciliteront l’obtention du permis de construire
- Le regroupement des bailleurs sociaux pour plus d’efficacité ainsi que l’actualisation plus régulière de l’éligibilité des locataires HLM
- 10% des logements neufs seront accessibles par les personnes à mobilité réduite contre 100% précédemment. Les 90% restant devront être « évolutifs », en d’autres termes, posséder des cloisons amovibles pour pouvoir devenir accessibles aux personnes à mobilité réduite.
- La protection du statut d’agent immobilier par le renforcement des sanctions envers les personnes exerçant le métier sans posséder la carte professionnelle d’agent immobilier : Cette mesure permettra de redonner aux administrateurs de biens et aux agents immobiliers une réelle reconnaissance et responsabilité.
La modification de la loi littorale qui autorisera la construction dans les zones « dents creuses », les sanctions plus sévères pour les marchands de sommeil ainsi que pour les loueurs saisonniers ne respectant pas la législation, sont d’autres mesures importantes de cette loi ELAN. Ces mesures, en partie par la création de nouveaux logements, dynamisera le secteur de l’immobilier et ses métiers.
Le conseil d’administration de copropriété peut chambouler l’activité de syndic. Il peut faciliter les prises de décision pour la gestion courante des immeubles et donc potentiellement augmenter le chiffre d’affaires des syndics.
La gestion locative peut voir son chiffre d’affaires stagner voire diminuer du fait du plafonnement des loyers, néanmoins l’augmentation probable du nombre de logements peut compenser cette perte potentielle de chiffre d’affaires.
Une commission mixte paritaire se tiendra à la rentrée 2018 pour tenter de trouver une version commune au Sénat et à l’Assemblée Nationale.
Auriane Micheau
