Les métiers de syndic de copropriétés et de gestionnaires locatifs affichent actuellement une croissance solide avec des marges à haut niveau. A cette bonne santé s’opposent des défis toujours plus prégnants. La concurrence accrue, l’exigence des clients et l’arrivée massive de l’utilisation des outils digitaux représentent des enjeux de taille.
De quelles solutions disposent les administrateurs de biens et syndics pour améliorer leur rentabilité tout en faisant face à ces nouveaux challenges ?
Pour schématiser, ils disposent de deux principaux leviers afin d’améliorer leur rentabilité :
- Augmenter leurs honoraires,
- Baisser ou optimiser leurs coûts.
Tout d’abord, une augmentation des honoraires de la part des syndics est à ce jour envisageable. En effet, les principales qualités attendues d’un syndic sont sa rigueur et sa réactivité d’après une étude du Conseil National de la Transaction et de la Gestion Immobilières (CNTGI). Seules 9% des personnes interrogées mentionnent le prix comme un élément primordial. Il en est de même dans le domaine de la gestion locative.
En parallèle, les administrateurs de biens disposent également de leviers leur permettant d’augmenter leur tarification tels que la facturation de la gestion des sinistres ou des impayés dans le cadre de la loi ALUR et du contrat « tout sauf » pour les syndics et la possibilité de revisiter les mandats de gestion qui correspondent à des prestations non-habituelles pour les gestionnaires locatifs.
Ensuite, un gérant peut décider de procéder à une baisse ou à une optimisation de ses coûts pour améliorer sa rentabilité.
Une façon efficace de procéder consiste à externaliser une partie de sa masse salariale en fonction du portefeuille géré.
Globalement, pour fonctionner, un syndic nécessite de fonctionner avec un effectif en trinôme du type : un(e) gestionnaire / un(e) assistant(e) / un(e) comptable. Cette main d’œuvre peut être coûteuse. Un comptable pourrait à lui seul gérer jusqu’à 2000 lots de copropriété. Dans le cas où le cabinet ne gérerait que 500 lots il y aurait sous exploitation du personnel et donc des dépenses superflues.
Externaliser la comptabilité serait dans de nombreux cas vecteurs d’économies non négligeables. Une telle approche pourrait, par ailleurs, s’appliquer à d’autres activités telles que la gestion des contentieux ou encore la gestion du backoffice.
Enfin, les outils digitaux représentent une manne à l’optimisation des coûts fixes.
De nombreux outils informatiques permettent maintenant d’optimiser les process et de faire gagner du temps.
Des outils digitaux existent d’ores et déjà pour de nombreuses utilisations. Au niveau du backoffice on retrouve des logiciels de comptabilité, des outils de facturation et de saisie des données ou encore des outils d’organisation et d’archivage des dossiers.
Un nombre encore trop important de professionnels ne sont pas encore passés au tout dématérialisé. La dématérialisation permet de faire disparaître les coûts de fournitures papier et autres fournitures mais surtout de faciliter l’accès et le classement des dossiers gérés tout en libérant de l’espace dans les bureaux, vecteur d’un meilleur bien-être au travail des salariés. Enfin, les syndics peuvent mettre en ligne le règlement de copropriété, les ordres de services, et mettre en place les états de rapprochement bancaire, dans une optique de transparence. Demande récurrente des copropriétaires.
Le digital est porteur de très puissants outils d’optimisation des coûts dans le cadre de l’entretien des copropriétés à commencer par le BIM (Building Information Modeling), soit la modélisation en 3D d’une construction existante ou à construire, celle-ci étant consultable et exploitable en collaboratif par tous les acteurs concernés. On constate en effet que des activités de maintenance, d’entretien ou encore de rénovation d’une construction donnent régulièrement lieu à des asymétries d’informations entre les acteurs occasionnant des coûts superflus chiffrés à près de 40€ / m².
Avant toute opération de rénovation ou autre, tout syndic de copropriété devrait songer à proposer à l’assemblée générale la réalisation d’un BIM de l’immeuble abritant la copropriété.
Cela entrerait d’autant plus dans une logique de transparence de la part du syndic, chose qu’exigent de plus en plus les copropriétaires.
Face au renforcement de la concurrence, notamment des agences immobilières et des pure-players du Web, les acteurs traditionnels se doivent d’élargir leur palette de compétences pour proposer des services complémentaires, en particulier destinés au bien-être des copropriétaires. Et dans un contexte où la remontée des honoraires de syndic est indispensable pour mieux rentabiliser la gestion de copropriété, un travail sur la qualité et l’image des métiers de la gestion apparaît indispensable.
A long terme c’est en jouant sur ces éléments porteurs de plus de flexibilité que les professionnels en particulier les syndics arriveront à une amélioration de l’expérience client, source d’une bonne réputation sur le marché et de nouveaux clients.
Si tous ces moyens d’optimisation des coûts ont pu faire leurs preuves il demeure malgré tout une technique qui prime afin d’augmenter sa rentabilité et, à plus large échelle, son activité : la croissance. Celle-ci peut prendre deux formes opposées.
D’un côté, la croissance organique qui repose sur la sélection des lots et copropriétés gérés. Une bonne sélection des bien permet de ne pas se retrouver à gérer des lots susceptibles d’être fréquemment vacants et/ou victimes de dégâts causés par la vétusté des lieux. Or la croissance organique présente le fâcheux désagrément d’être lente, chronophage (recherche des lots) et coûteuse en cas de « mauvais recrutement ». Recrutement aussi bien de lots que de nouveaux salariés.
C’est pour cela qu’on lui préférera la croissance externe c’est-à-dire l’acquisition de portefeuilles et de sociétés. Elle représente dans la majorité des cas le principal facilitateur de rendement pour les administrateurs de biens et les syndics de copropriétés. Source d’économies d’échelle et de synergies, on remarque en outre qu’une opération de croissance externe est souvent moins coûteuse et plus rentable à long terme qu’une opération de croissance organique. En outre, elle permet également de faire l’acquisition de nouveaux salariés déjà formés aux différents métiers de l’administration de biens. La croissance organique apparaît plus comme un processus sur le long terme là où la croissance externe s’avère être un acte ponctuel réalisé dans le but d’améliorer singulièrement son activité et sa rentabilité.
