A ce jour, les grands réseaux français de l’immobilier dominent toujours la gestion locative et s’appuient de plus en plus sur cette activité pour asseoir leur rentabilité, dans une conjoncture immobilière presque déprimée. Foncia, le leader, gère plus de 231 000 lots situés dans tout le pays, et compte par ailleurs sur son réseau d’agences physiques pour assurer les services les plus courants, comme par exemple un état des lieux.
Cependant, de nouveaux entrants sur le marché essayent de tenir tête à cette concurrence accrue. Il s’agit des nouveaux acteurs on-line. C’est donc pour la même raison que les grands réseaux tentent d’accroître la compétitivité de leurs offres, ou bien d’afficher des prestations plus haut de gamme : une opportunité intéressante pour les propriétaires concernés. Foncia illustre de façon très concrète cette tendance : via la mise en place de tarifs dégressifs (9,50 à 7%) pour les contrats classiques mais aussi à travers la proposition de services supplémentaires comme un accès à Myfoncia.fr 24h/24, ou encore une aide apportée au locataire lors de son emménagement. Nexity a parallèlement séduit un large panel de clients grâce à une offre promotionnelle et forfaitaire à 1€ par jour comprenant la sélection du locataire et toutes les démarches administratives, indépendamment du type de logement, soit 365€ l’année.
Ces prix bien plus transparents et beaucoup plus compétitifs, peuvent parfois atteindre 4 à 5% des encaissements. C’est le discours tenu par la plupart des gestionnaires qui proposent leurs services un peu partout sur Internet. Les trois opérateurs de ce marché sont sans notamment Immo-on-line, Opimmo et Directgestion, dont la date de création remonte à 2000. Le schéma de fonctionnement économique reste identique : les prestations relevant de l’administratif (comme l’encaissement des loyers ou l’envoi des quittances) sont assurées par le siège tandis que certains services physiques sont sous traitées à un réseau d’agents immobiliers partenaires. Ainsi Directgestion représente déjà à lui tout seul un réseau de 1200 correspondants répartis sur tout le territoire français, et ce selon la localisation géographique de leur clientèle.
Un nouveau modèle hybride de gestion locative ?
Contrairement aux gestionnaires opérant uniquement en ligne, qui affichent donc une dépendance certaine à leurs prestataires externes qui les représentent sur le terrain, des sociétés nouvelles comme Lagestionlocative.com ou encore Néogestimmo essayent de se faire une place sur le marché avec un modèle plus équilibré. Si les échanges avec les propriétaires se font quasi-exclusivement on-line, avec la possibilité d’accéder à son compte en temps réel, ces acteurs possèdent par ailleurs leurs propres agences et gestionnaires. Pourtant, les tarifs présentés semblent aussi avantageux que ceux de la gestion locative dématérialisée. En effet, Lagestionlocative.com propose une formule « classique » sans assurance à seulement 4%.
Unique bémol : on observe pour l’instant chez ce nouveau type de professionnels une concentration en région parisienne. Les biens immobiliers localisés ailleurs en France, doivent encore être mis en location sous un contrat classique de gestion locative.
Du point de vue des propriétaires, la décision n’est jamais simple : assurer la gestion par ses propres moyens au risque d’y consacrer un temps important ou renoncer à une partie de l’encaissement des loyers ? Il est important de noter que les investisseurs aguérris dirigent leurs choix vers des biens à très haute rentabilité (8 à 10%) pour mieux amortir les frais de gestion par la suite.
Quant au choix du propriétaire entre gestion locative classique ou gestion en ligne, il appartient à chacun d’étudier les avantages et inconvénients des différentes formes de gestion locative. Il est toutefois important de noter que si la gestion en ligne présente des services efficaces, les prestations des acteurs traditionnels concernant les problèmes techniques assurent bien plus de tranquillité au propriétaire, puisque le gestionnaire se chargera de dresser les devis et d’effectuer les réparations nécessaires. Certains propriétaires optent également pour une forme de gestion locative classique pour la simplicité des contacts et le rapport direct et humain avec le gestionnaire.
